Gebreken aan uw woning? Klaag tijdig!

vastgoed & bouwrecht

Indien u na de notariële levering van uw nieuwe woning een (verborgen) gebrek in of aan uw woning ontdekt, dan kunnen de kosten verbonden aan het herstellen van dat gebrek worden verhaald op de verkoper.
Er is sprake van een gebrek als de door de verkoper aan de koper geleverde woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordt. Dit wordt non-conformiteit genoemd en staat omschreven in artikel 7:17 eerste lid BW. Er is sprake van non-conformiteit wanneer uw woning niet de eigenschappen bezit die u op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Als uw woning niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik van die woning nodig zijn en waarvan u de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen is dit het geval . U heeft namelijk bij de koop van een woning een onderzoeksplicht. De verkoper heeft een mededelingsplicht. Indien de verkoper bekend is met het gebrek dan moet hij dit aan de koper mededelen.
De kosten van het herstel van het gebrek zullen op de verkoper kunnen worden verhaald indien het gebrek aan de verkoper kan worden toegerekend. Hierbij kan de garantiebepaling in de koopovereenkomst van belang zijn. Bevat de koopovereenkomst namelijk een garantie ten aanzien van de conformiteit, dan kan de non-conformiteit tevens op grond van de koopovereenkomst aan de verkoper worden toegerekend. De standaard koopovereenkomst van NVM die vaak bij de verkoop van woningen wordt gebruikt bevat een dergelijke garantiebepaling inhoudende dat de woning de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning.

Indien u een verborgen gebrek ontdekt, is het zeer belangrijk dat u de verkoper tijdig op de hoogte te brengt van dit gebrek. Als u het gebrek namelijk te laat meldt kunt u er namelijk geen beroep meer op doen dat de woning die aan u is geleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt (7:23 BW). Deze klachtplicht is in het leven geroepen om de verkoper te beschermen. De verkoper moet erop kunnen rekenen dat de koper, die meent dat de geleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, dit met spoed aan de koper mededeelt. De termijn van de klachtplicht gaat in op het moment dat de koper het gebrek heeft ontdekt of had behoren te ontdekken. De wetgever heeft ten aanzien van een consumentenkoop in artikel 7:23 BW de richtlijn gegeven dat een klacht binnen een termijn van twee maanden als een klacht binnen bekwame tijd wordt aangemerkt.

In de praktijk is dus voor u als koper tijdig onderzoeken en klagen van het grootste belang. Doet u dit niet dan kunt u de kosten van het herstel van het ontdekte gebrek niet meer op de verkoper verhalen.
Heeft u aanvullende vragen of wilt u advies over het bovenstaande neem dan contact op met mr. Dorena Gulpers.